小區(qū)公共收益有多少，怎么用，誰說了算？

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，近期，上海、河南、黑龍江等省份密集出臺(tái)針對(duì)住宅小區(qū)公共收益的專項(xiàng)管理規(guī)定，從制度層面明確公共收益的來源、歸屬、管理和使用方式。上海、黑龍江等地，還明確要求建立住宅小區(qū)公共收益監(jiān)管賬戶制度，由房屋行政管理部門或業(yè)主監(jiān)督。

說起小區(qū)公共收益，不少地方的業(yè)主都有“霧里看花”的感覺，只知道它的存在，不清楚它有多少。多地陸續(xù)出臺(tái)的專項(xiàng)管理規(guī)定，就是以制度的“明白紙”破解公共收益的“糊涂賬”，讓小區(qū)公共收益真正惠及業(yè)主。

小區(qū)里張貼廣告的電梯、燈箱，收取進(jìn)場費(fèi)的充電樁和快遞柜，實(shí)行停車收費(fèi)的公共停車場等全體業(yè)主共有的設(shè)施和場地，都是業(yè)主“肉眼可見”的公共收入來源。但是，最終公共收益有多少，往往是全憑物業(yè)“自覺”。一些物業(yè)懶得公示，或者象征性公示其中一部分，一本“糊涂賬”掩蓋了收支不明、挪用侵占等各種問題。

公共收益“看不清，摸不著”，不僅不能給業(yè)主提供獲得感，反而讓他們有一種被剝奪感。很多業(yè)主能感覺到公共收益里藏著“貓膩”，因?yàn)槲飿I(yè)的強(qiáng)勢和權(quán)責(zé)的模糊，也只能默默忍受。即便有較真的業(yè)主，也會(huì)因?yàn)槟媚蟛粶?zhǔn)各項(xiàng)收入的用途和性質(zhì)，做不到精準(zhǔn)監(jiān)督。

公共收益歸誰所有，并非“法無明文”，而是有法可依。我國民法典規(guī)定——建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有；費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配，有約定從約定；無約定或約定不明按專有部分面積比例確定。

但是，立法的概述性和籠統(tǒng)性，使得“業(yè)主共有”更像是一個(gè)泛泛的原則要求。具體如何確定和分配小區(qū)公共收益，必須有可操作性的辦法和細(xì)則。

目前，全國已有多個(gè)省份發(fā)布相關(guān)政策，旨在通過制度化、透明化監(jiān)管，讓小區(qū)公共收益真正“歸業(yè)主所有、由業(yè)主監(jiān)督、為業(yè)主所用”。而明確建立住宅小區(qū)公共收益監(jiān)管賬戶制度，可以說是抓住了問題的“牛鼻子”。

比如，一些地方規(guī)定，自2026年4月1日起，住宅小區(qū)每一部電梯、每一個(gè)車位、每一塊廣告牌產(chǎn)生的公共收入，都應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶，實(shí)行專戶專儲(chǔ)、單獨(dú)列賬、公開透明管理。

這些規(guī)定，以專門“監(jiān)管賬戶”管住物業(yè)“亂伸手”，避免小區(qū)公共收益成為“唐僧肉”。監(jiān)管賬戶的建立，也讓業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和決策權(quán)，有了可靠的抓手。

當(dāng)然，目前不少地方還存在業(yè)委會(huì)覆蓋率偏低的問題，業(yè)主自治能力薄弱，難以落實(shí)業(yè)主監(jiān)督。對(duì)此問題，一些地方對(duì)物業(yè)提出了強(qiáng)制要求，規(guī)定物業(yè)服務(wù)人或業(yè)主委員會(huì)須在每季度第一個(gè)月月底前，公示上一季度公共收益收支情況，且公示期不少于　30個(gè)工作日，并對(duì)業(yè)主提出的異議設(shè)置了明確答復(fù)期限。這些規(guī)定堵死了一些小區(qū)物業(yè)對(duì)業(yè)主慣用的“拖字訣”。

總之，各地新規(guī)為法律落地提供了操作指南，實(shí)現(xiàn)了對(duì)小區(qū)公共收益的全流程規(guī)范，把“糊涂賬”變成“明白賬”。

小區(qū)公共收益在地方有了越來越多的“辦法”，體現(xiàn)了基層治理的精細(xì)化。而這在數(shù)字時(shí)代，“一碼掃清楚”并不難做到。如果將來業(yè)主拿出手機(jī)就能看到關(guān)系小區(qū)公共收益的合同、發(fā)票、流水，明白自己應(yīng)得的收益，那么困擾業(yè)主們的“霧里看花”，就能轉(zhuǎn)為“明察秋毫”。